天河區粵墾路上,日出觀山二期正在進行最後的整飾。這個即將開盤的固態硬碟小區,一個月前就已豎立起數層樓高的廣告牌———“2年原價回購”。
  十來公里開外,海珠區南洲路旁的羅馬家園,也在7月29日針對其在售的最後一期組團龍禧推出了無理由退房政策———買家不滿意可在明年5月31日前申竹北買屋請無理由退房。
  狂奔之後急停,到現在為止,廣州樓市尚未恢復慣有的動力。在上半年分期首付、折扣促銷、買房贈禮等促銷手段之後,開發商們又使外接式硬碟出了這“破釜沉舟”的刺激招數。
  這SD記憶卡是廣州十來年商品房交易歷史上第三次低潮,成交量跌出近10年新低。市郊樓價讓步明顯,市區內促銷點到即止。
  買賣雙方的僵持已超過半年。政府2013燒烤年控制樓價使出的限價、限售、限簽等樓市調控手段,在這半年內悄然退出廣州市場。限購政策鬆動幾度傳聞四起,但最終官方明確表態,限購政策尚未調整。
  傳統樓市交易旺季“金九銀十”就要到來。人們對此季節各有期待:有人在盼望市場在這個季節蘇醒,有人希望市場的疲態越發明顯。
  廣州樓市下半年終將何去何從,沒人有十足的把握。
  成交量創十年新低
  郊區降價明顯,學位房價格堅挺
  這是廣州樓市沉淪的半年。
  廣州市發改委副主任陳浩鈿7月24日向廣州市企業家協會部分企業作經濟形勢分析時說,今年上半年廣州月均一手住宅成交量不到44萬平方米,為近十年來新低。
  去年3月,國家樓市調控新政“新國五條”出台後,廣州樓價開始新一輪迅速增長。11月本地樓市調控政策“穗六條”出台,二套房首付從最低6成進一步提高至7成、戶籍限購政策再從嚴,廣州樓市成交量突然跌到谷底,樓價上漲也戛然而止。
  今年2月下旬,杭州幾家樓盤突然降價數千元,人們對樓價會持續上漲的信念開始動搖,廣州本地樓市也陷入觀望。3月樓市“小陽春”未出現,3月底至4月底,市內多家樓盤推出零首付、一成首付、或者首付分期促銷,首付可以在一周甚至最長半年時間內繳清,但仍未拉動市場。之後一手樓價格開始有所調整。5月中下旬,廣州至少有20個樓盤價格開始讓步———有的推出一口價單位,有的清尾貨,有的改裝修變毛坯“裸賣”,有的以收官之作的名義推出特惠。
  一手樓價格的鬆動先是在市郊傳導擴散,隨後慢慢滲入中心城區。降價促銷的樓盤在郊區分佈最多,有的讓價數千元。5月底,番禺萬科歐泊推出新品,部分靠變電站和馬路的樓價跌至1.5萬元/平方米左右,而其前一批產品最高報價超過2萬元。端午節期間,全國總價地王亞運城山海灣組團,推出70多套136至180平方米的三至四房,最低售價僅9800元/平方米,遠低於其開盤時的1.4萬至2萬元/平方米,一度引發老業主不滿,攔門阻止進入小區看現房。不到半個月後,番禺華南板塊大盤雅居樂劍橋郡推出全新江景樓王單位開始促銷,一次性付款可享最低1 .2萬元/平方米的優惠價格,公積金或商貸購買,部分產品售價也在1.5萬-1.8萬元/平方米。而這段時間,中心六區的部分樓盤如金沙洲、白雲區外圍部分樓盤,價格也開始展現友善的姿態。
  但大力度的降價促銷,隨著7月的到來,幾乎絕跡。業內人士將這些促銷看作是房地產企業(特別是上市公司)年中衝刺業績任務的舉動。
  然而,即便是年中,處於市中心交通最為便利位置的樓盤和帶優質學位的樓盤價格卻幾乎沒有回還的餘地。至今年6月底,廣州市海珠、荔灣、越秀三區的15個省級學位樓盤,除了東方文德廣場清大戶型尾貨,售價從去年7月1日至今年1月帶豪裝5 .5萬至5 .8萬元/平方米,在6月變為毛坯4.5萬元/平方米外,其餘14個省級學位樓盤的價格均未變化。
  以一手樓價位為風向標的二手房市場也出現了步調相似的鬆動節奏,市郊放盤價格降低相對明顯,市中心降價不多。在3-6月的傳統學位房成交旺季,東風東、文德路、華陽小學學位房價格絕大部分鐵板一塊。而珠江新城內的高檔小區,二手房價不但沒降,有的價格還有上漲。“只是升值的速度比以前減緩。”珠江新城西區的地產經紀阿強(化名)說。但多家中介稱,二手房銷售受賣家心態影響很大,市區、市郊均出現急於出手的賣家1成以上的降價,也有賣家先擱置售房或改為出租,避開行情不好的時間出售帶來的損失。
  部分樓盤開低價是噱頭
  許多降價樓房存在裝修朝向等差別
  比較再三,汪先生乘著番禺樓盤促銷,買下一套三居室的房子。在外人看來,與該樓盤上一期最高超過20000元/平方米的售價相比,目前這個樓盤新一期產品的價格確實低了不少。但是否真的達到“5000元/平方米”的降幅,汪先生認為,“這很難說。”
  汪先生所買的這個樓盤,今年5月發售的新一期單位產品,最低價格僅為13000-16000元/平方米,較去年超過20000元/平方米的最高價格確實有5000元左右的均價降幅。但如此高的優惠僅僅覆蓋了兩棟最靠近變電站和馬路的樓,其餘幾棟相對遠離變電站的樓,價格都在17000-18000元/平方米左右。此外,新售樓宇每棟只有2部電梯,以前的有3部。東西為主的朝向也不如上一期帶南向的單位。最後,汪先生以17300元/平方米的價格,購買了遠離變電站的一個單位。
  5月下旬開始,隨著樓價的鬆動,樓盤促銷“大降5000元/平方米”、“7折售房”之類的吆喝不絕於耳,銷售代理推銷時也往往以此為招攬。但多位業內人士透露,價格最優惠的往往只有極少部分,或者是產品不同。並非所有房子都在一刀切大降價。
  同樣是位於番禺的另一個樓盤,7月中旬舉行購房送車活動,最低售價僅1.2萬元/平方米起。絕對價格比3月份的1.4萬元/平方米大降了近2000元。同一開發商在番禺的另一豪宅盤,售價亦比去年略有下降———低層最低售價僅為2.3萬元/平方米,比去年低層報價2.8萬元/平方米大減約5000元/平方米。開發商工作人員坦承,由於今年市場不好,旗下位於非中心區的幾個樓盤的確售價比去年降低,“目前都是以底價賣房了”。但他透露,售價特別低的房源都只有少數幾套,並不能代表整個樓盤實際價位。“其實,價格特別低的房源都只是噱頭”。
  而南沙一個以最低8、9字頭價格銷售的樓盤。實際上此前開盤12000元/平方米的產品為精裝修房,現在的產品是毛坯。雖然價格有變化,也並未達到被部分媒體報道的每平方米超過4000元的降幅。
  中原地產項目部總經理黃韜稱,據其公司對上半年廣州一手樓價格的檢測,他認為上半年廣州郊區一手樓降價幅在10%-15%之間。中心六區價格降幅在3%-5%之間,整個廣州十區均價降幅大約在5%-8%.的確有個別單位降價促銷的力度比較大,像市郊有的樓盤推出的部分促銷能達到20%-30%,但這並不是市場上普遍的情況。
  一位不願透露姓名的市區樓盤銷售主管表示,絕對價格的變化其實也難以完全說明樓價的漲跌。因為每個樓盤的位置、裝修水平,具體每套房子的樓層/朝向不同,絕對價格無法比較。“比如說開發商同一樓盤分批推出的房子,價格每平方米比之前便宜了1000塊,但靠小區花園變成了靠馬路的,或者是中高樓層變成了低樓層,南向變成了北向。你說這個價格是漲了還是跌了呢?”某品牌房企相關人士也稱,在市場不好的情況下,其實這也是目前市場上會使用的營銷策略之一。
  政府“指導價”有名無實
  預售證不再受制,雙合同幾近絕跡
  面對2013年房價凶猛上漲的勢頭,廣州市國土房管部門去年在限購的基礎上,加碼使用限價、限簽政策,完成當年樓市調控任務。今年上半年廣州樓市不景氣的背景下,政策悄然變動———限價已有名無實,對高端住宅限制簽約的做法也已默默退出市場。
  去年4月,廣州市開始實施“商品住宅預(銷)售網上價格申報政策”。開發商賣樓前必須先登錄指定網站申報預(銷)售價格,價格通過審核才能獲得預售證。未通過則需按系統提示調低。政府制定的“指導價”每平方米低於市場價數千甚至上萬元,於是開發商另闢蹊徑應對———將房價拆分為名義售價和裝修款兩部分,售一套房簽訂兩份合同。名義售價用來申報,滿足政府要求;裝修款部分保障自身利潤。
  這樣的政策被視作廣州樓市調控開始採用全面限價手段,被批行政手段干預市場,購房者卻要為此埋單———拆分出的裝修款無法貸款,一手房首付變相提高。
  春節前後這一政策開始鬆動。多家開發商透露,過年前政府部門就已透出要提高“指導價”的口風。春節後調整如期而至,各區域指導價先後有所提高,調整幅度也不同。越秀區某五羊新城及東風西板塊,去年政府的指導價是33559元/平方米,今年年後房管部門允許在去年基礎上有8%的漲幅。番禺華南板塊一樓盤稱,今年2月後政府給出的指導價每平方米比去年提高了5000元。
  漸次提高指導價的同時,今年4月廣州市國土房管部門還開始要求,開發商在為樓盤拿預售證前須先簽承諾書保證不搞“雙合同”。之後,“指導價”更是開始有了討價還價的餘地。一些開發商感覺指導價過低難以單合同操作,向政府申請往往能提高指導價。越秀區一樓盤在年後便通過和政府部門溝通,提高了19%的指導價。而5月後他們更是發現,申報價格時,已經完全感受不到“指導價”的限制了。
  南都記者尋訪近月開盤的47個樓盤中,僅僅2家要求簽訂雙合同。且售樓人員均稱為公司自身政策,並非限價所致。多家開發商稱。“申報目前也就是走個過場而已。”
  高端盤限售、限簽悄然而止
  一手網簽均價逆風飛揚
  限價被突破的同時,廣州高端樓盤獲取預售證和簽約的限制也在逐步淡化。
  去年樓價上漲時,即便已經滿足政府限價要求,中心區樓盤和高端樓盤預售證還是難以順利獲取。而這些樓盤售出後進行網簽時,還常常遇到“網簽頁面”無法打開的現象,“如果沒收到政府的私下通知就沒法簽。”
  廣州市國土房管局對限售限簽的解釋是,控制高價商品房上市的規模和交易節奏。因為高端樓盤成交量大會拉動市場均價,誤導市場預期。“讓老百姓誤以為樓價漲得厲害。”
  這一政策的變化,越秀區一樓盤感受明顯。在去年4月至12月間,廣州各區的中高端樓盤一次發放預售套數一般只有50套左右,部分高價盤僅二三十套。但在今年4月,該樓盤在申請預售證時,“房管局人員說如果要在五一前拿證就只發放20%至50%的預售證,如果願意等到五一以後,就可以一次性拿到全部預售證”。後來該盤申請延後,果然在5月上旬就順利拿到預售證。
  高價盤被限制網簽的情況,幾個月前開始也逐漸放鬆。均價約4萬元/平方米的新鴻基峻林位於天河區,此前一直沿襲著每月月底三天可網簽6套的節奏,不過自從3月份開始,該盤就出現了每日均可網簽的現象,單月網簽就達到了50套,相當於此前半年的網簽量。
  天河區一售價在4萬元/平方米的高端樓盤相關負責人稱,去年一周只能獲得一兩個網簽名額。今年年後,允許網簽的數量增加了,有時一天可以簽6套,後來則基本上感覺不到有限制了,之前積壓的成交很快就網簽完了。
  限價、限售、限簽的調控政策曾被批“行政手段干預市場”,業內視其意圖為“粉飾樓市數據”。廣州去年樓價一路飆升,但政府公佈的一手住宅樓網簽均價卻從去年4月開始下降至去年初、前年底的水平。而今年,在這些政策放開之後,在廣州樓市慘淡、價格走低的背景下,廣州市國土房管局公佈的近幾個月一手住宅樓網簽均價,卻又逆風飛揚起來。
  限購尚未鬆綁,貸款額度難測
  下半年樓市走向不明
  根據中原集團研究中心監測,截至8月8日,在全國46個樓市限購城市中,已有36個作出不同程度調整。有7個城市官方明確取消,9個局部取消,另外有12個執行放鬆或執行層面取消。僅剩11個城市暫無政策調整。
  廣州樓市限簽、限價政策逐步放開後,限購政策有無鬆動變化?網傳廣州南沙將對澳港人士鬆綁限購政策的消息目前至少兩次,均已被廣州國土房管部門否認。到目前為止,廣州市尚無放鬆限購的姿態。
  而廣州公積金月度“限額管理”的新政策也開始對樓市產生影響。年底前廣州每月公積金貸款額度僅為10億元,規模銳減會導致部分銀行或將出現無公積金額度可貸的局面。目前已有樓盤規定,8月後一律不接受公積金貸款,以免公積金貸款排隊造成回款拖延。
  對於下半年廣州樓市的走向,中原地產項目部總經理黃韜比較樂觀。因為近月來樓盤的促銷效果明顯,折扣較明顯的樓盤成交量一下子就上去了。他認為,廣州樓價的下行可能會止於8月。因為剛需賣家的需求已經壓抑了半年,而“金九銀十”又恰好是傳統意義上的樓市銷售旺季。9月廣州樓市可能會開始回暖,目前已經成為業內許多人的期許。
  廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文卻不這麼認為。在他眼裡,近期局部地區的樓市成交量的上升,並不是樓市回暖的信號。更多的是,開發商樓盤降價促銷,以價換量的結果。對於國內城市接連鬆動“限購”的舉措,他並不將其看作是樓市的利好消息。“管理層對地方政府取消限購默許了,足以證明當前的房地產市場確實已經到了增長乏力的時候。”
  合富輝煌首席分析師黎文江則主張,廣州市場需求仍在,但衝刺年中業績的降價潮過去後,開發商和購房者都在觀望下半年。他判斷,下半年商業銀行貸款額度的鬆緊將成為市場走向主導因素。
  廣州樓市下半年究竟何去何從,現在沒人有肯定的答案。
  一手房網簽價
  為何逆市上揚
  限價、限售、限簽的調控政策曾被批“行政手段干預市場”,業內視其意圖為“粉飾樓市數據”。廣州去年樓價一路飆升,但政府公佈的一手住宅樓網簽均價卻從去年4月開始下降至去年初、前年底的水平。而今年,在這些政策放開之後,在廣州樓市慘淡、價格走低的背景下,廣州市國土房管局公佈的近幾個月一手住宅樓網簽均價,卻又逆風飛揚起來。
  市區學位房
  為何還在漲
  在3-6月的傳統學位房成交旺季,東風東、文德路、華陽小學學位房價格絕大部分鐵板一塊。而珠江新城內的高檔小區,二手房價不但沒降,有的價格還有上漲。“只是升值的速度比以前減緩。”珠江新城西區的地產經紀阿強(化名)說。但多家中介稱,二手房銷售受賣家心態影響很大,市區、市郊均出現急於出手的賣家1成以上的降價,也有賣家先擱置售房或改為出租,避開行情不好的時間出售帶來的損失。  (原標題:僵持逾半年的廣州樓市)
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